Mise aux normes électriques : quelle obligation pour le propriétaire ?

La mise aux normes électriques est devenue une obligation légale pour les propriétaires en France. Depuis 2014, un diagnostic détaillé est requis pour les installations de plus de quinze ans lors de la conclusion ou du renouvellement d'un bail. Ce cadre législatif vise à garantir la sécurité des locataires et à améliorer la performance énergétique des logements.

📅 Entrée en vigueur de l'obligation de diagnostic électrique

Depuis le 27 mars 2014, les propriétaires sont tenus d'établir un état de l'installation électrique à chaque conclusion ou renouvellement de bail pour les installations de plus de quinze ans.

Cadre législatif actuel sur la mise aux normes électriques

Les obligations des propriétaires bailleurs en matière de sécurité électrique des logements loués ont été renforcées ces dernières années. Depuis mars 2014, pour toute location d'un bien comportant une installation électrique de plus de 15 ans, un diagnostic électrique doit obligatoirement être annexé au bail. Ce document décrit l'état de l'installation et ses éventuelles défaillances. Le décret du 11 août 2016 a précisé le contenu de ce diagnostic qui doit être renouvelé à chaque changement de locataire ou lors d'un renouvellement de bail modifiant le contrat. Il permet d'évaluer les risques et anomalies, sans pour autant contraindre le propriétaire à une mise en conformité si la sécurité n'est pas compromise. Néanmoins, en cas de danger avéré, des travaux de mise aux normes doivent être réalisés rapidement par le bailleur pour garantir un logement décent et sûr aux occupants, sous peine d'engager sa responsabilité.

Obligations énergétiques complémentaires et leur mise en application

Au-delà des obligations concernant la mise aux normes électriques, les propriétaires bailleurs doivent également veiller à la performance énergétique des logements loués. En effet, depuis 2014, un critère de performance énergétique minimale a été introduit dans la définition du logement décent.

Un calendrier progressif de mise en œuvre

Les seuils de performance énergétique à respecter ont été précisés par décret et loi pour une application échelonnée :

• À partir du 1er janvier 2023, les logements loués dans le cadre de nouveaux contrats ne devront pas dépasser une consommation de 450 kWh par m2 par an.
• Au 1er janvier 2025, seuls les logements de classes A à F pourront être mis en location en France métropolitaine.
• Ce seuil passera aux classes A à E au 1er janvier 2028.
• Enfin, à compter du 1er janvier 2034, seuls les logements classés de A à D seront considérés comme décents et louables.

Gel des loyers pour les passoires thermiques

Par ailleurs, afin d'inciter à la rénovation énergétique, un gel des loyers est instauré à partir d'août 2022 pour les logements classés F et G. Aucune hausse ni indexation ne sera possible pour ces biens énergivores.

Risque de sanctions en cas de non-conformité

Si un logement ne respecte pas les critères de performance énergétique, le locataire peut, comme pour un défaut de décence, demander sa mise en conformité au bailleur. Sans action de ce dernier, un juge pourra être saisi pour ordonner la réalisation des travaux et la suspension, réduction ou consignation des loyers.

Implications des non-conformités et les recours légaux

Les conséquences d'une installation électrique non conforme dans un logement locatif peuvent être lourdes, tant pour le propriétaire que pour le locataire. En effet, le bailleur engage sa responsabilité s'il met à disposition un logement comportant des anomalies électriques dangereuses.

Recours du locataire en cas de non-conformité

Si le diagnostic électrique révèle des anomalies présentant un danger, le locataire est en droit d'exiger du propriétaire la mise en conformité de l'installation. En cas de refus ou d'inaction du bailleur, le locataire peut saisir la justice pour l'y contraindre. Le tribunal d'instance peut alors ordonner la réalisation des travaux, en fixant leur nature et le délai d'exécution.

Répercussions sur le loyer

Outre l'obligation de mise aux normes, le propriétaire s'expose à d'autres sanctions en cas de logement non décent. Depuis août 2022, les loyers des biens classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique sont gelés. Aucune indexation, majoration ou augmentation n'est possible tant que les travaux de rénovation énergétique n'ont pas été réalisés. De plus, le locataire est en droit de demander une suspension, une réduction voire une consignation de son loyer tant que perdurent les non-conformités électriques. Ces mesures visent à inciter fortement les bailleurs à remettre aux normes les installations vétustes ou dangereuses.

Rôles et responsabilités dans la remise aux normes électriques

La réglementation française en matière de sécurité et de performance énergétique des logements confère des obligations et des responsabilités importantes aux propriétaires bailleurs. La remise aux normes électriques des logements mis en location est un enjeu majeur pour garantir la sécurité des occupants et la qualité du parc locatif. Les propriétaires doivent être vigilants sur plusieurs aspects clés.

L'obligation de fournir un diagnostic électrique et énergétique actualisé

Le bailleur a l'obligation de fournir au locataire, lors de chaque conclusion ou renouvellement de bail, un dossier de diagnostics techniques comprenant notamment un diagnostic électrique et un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de 10 ans. Cependant, le contenu et les critères du DPE ayant été renforcés au 1er juillet 2021, les propriétaires sont incités à faire réaliser un nouveau diagnostic, même si l'ancien est encore valable, pour se conformer aux nouvelles exigences et éviter tout litige. Les DPE réalisés avant juillet 2021 seront en effet considérés comme caducs dès 2023 ou 2024 selon leur date d'émission.

La responsabilité de la conformité et de la sécurité de l'installation électrique

Si la loi n'impose pas de remettre systématiquement aux normes l'installation électrique à chaque nouveau bail, le propriétaire doit néanmoins s'assurer qu'elle répond aux 6 exigences minimales de sécurité définies par le Consuel :

• Présence d'un appareil général de commande et de protection facilement accessible
• Un dispositif différentiel adapté à la mise à la terre dès l'origine de l'installation
• Un dispositif de protection contre les surintensités sur chaque circuit
• Une liaison équipotentielle dans les pièces d'eau (salle de bain, douche, cuisine)
• Absence d'équipements électriques vétustes ou endommagés
• Des conducteurs et fils électriques correctement protégés et isolés

Si ces conditions ne sont pas remplies, le propriétaire doit entreprendre sans délai des travaux de mise en conformité, au risque d'engager sa responsabilité. En cas d'accident ou de dommages liés à une installation défectueuse, il pourrait être poursuivi pour avoir fourni un logement indécent et dangereux.

L'incitation à anticiper les futures obligations de performance énergétique

La loi Climat et Résilience d'août 2021 prévoit l'interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores (passoires thermiques) selon le calendrier suivant :

Date	Seuil de performance énergétique minimal
1er janvier 2025	Classe F (consommation > 331 kWh/m2/an)
1er janvier 2028	Classe E (consommation > 231 kWh/m2/an)
1er janvier 2034	Classe D (consommation > 151 kWh/m2/an)

Par ailleurs, dès août 2022, les loyers des logements classés F et G seront gelés. Les propriétaires ont donc tout intérêt à engager dès maintenant des travaux d'amélioration énergétique pour anticiper ces obligations, maintenir la valeur locative de leur bien et éviter de lourdes sanctions. En résumé, assurer la sécurité électrique et la performance énergétique des logements mis en location est une responsabilité fondamentale des bailleurs. Cela passe par la réalisation de diagnostics fiables et actualisés, la mise aux normes de l'installation si nécessaire, et l'anticipation des futures réglementations environnementales. Une démarche proactive est la meilleure garantie pour louer sereinement un bien décent, sûr et performant.

L'essentiel à retenir sur la mise aux normes électriques pour les propriétaires

La mise aux normes électriques est une obligation légale pour les propriétaires en France, avec des exigences renforcées ces dernières années. Les bailleurs doivent se conformer aux critères de performance énergétique sous peine de sanctions, telles que le gel des loyers. Il est essentiel de rester informé des évolutions législatives et de renouveler régulièrement les diagnostics pour éviter tout risque juridique et garantir la sécurité des locataires.